2021年是极不平凡的一年。面对经济下行、政策严管、行业突变、疫情冲击的重重挑战，公司董事会统筹疫情防控和稳定经营工作，始终坚持“全面提升发展质量”这一指导思想，强化经营管理，狠抓风险防范，力推战略转型，降速提质、攻坚克难、坚守底线，保持企业经营平稳有序，奠定未来发展的坚实基础。
2021年，公司实现营业收入33.17亿元，同比下降24.51%；实现归属上市公司股东的净利润5.73亿元，同比下降30.46%，每股收益0.48元。截至2021年12月31日，公司总资产149.16亿元，净资产60.37亿元，整体财务状况安全稳健。
近年来，国家高度重视、积极鼓励发展临空经济区，相继出台了《关于临空经济示范区建设发展的指导意见》等政策文件，强调要形成“机场-产业-城镇”的发展模式，加强临空经济区的产业转型和升级，推进商贸物流、文化科教的发展，打造航空优势产业的集聚。自治区《关于进一步促进新疆民航发展的意见》提出，要进一步加大对新疆民航的支持力度，助力新疆民航实现跨越式发展，重点是凸显乌鲁木齐国际机场作为全国五大门户机场的战略地位，积极打造空中丝绸之路。因此，乌鲁木齐临空经济示范区的作用日益凸显。
乌鲁木齐临空经济示范区规划范围135.6平方公里，目标是立足新疆地处亚欧腹地的优势区位，依托乌鲁木齐机场的门户地位，联动综合保税区、国际陆港区等外向型功能区，聚焦“大枢纽、新制造、优服务”三大功能板块，建设成“人产城融合发展、临空产业特色鲜明、配套设施完善、生态环境优美”的国内一流临空经济示范区。建设乌鲁木齐临空经济示范区是贯彻落实国家及区域发展战略的重要举措，对丝绸之路经济核心区的建设和进一步发挥乌鲁木齐连接亚欧大陆桥经济走廊重要节点作用意义重大。当前，随着乌鲁木齐国际机场改扩建工程航站楼北廊主体结构全面封顶，临空经济示范区的建设正在加快推进。
近年来，我国冷链物流市场规模快速增长，国家骨干冷链物流基地、产地销地冷链设施建设稳步推进。根据平安证券研究数据，2020年，中国冷链物流市场规模超过3800亿元，冷库库容近1.8亿立方米，冷藏车保有量约28.7万辆，分别是“十二五”期末的2.4倍、2倍和2.6倍左右，初步形成产地与销地衔接、运输与仓配一体、物流与产业融合的冷链物流服务体系。新冠疫情的爆发对于中国的冷链物流行业，尤其是对冷库存储带来了重大影响。由于社交隔离，居民开始更多的使用电商平台进行网购，由此带来了庞大的生鲜和药品的网购量，这进一步带动整体冷链物流市场持续升温。据中商产业研究的数据显示，我国2020年生鲜电商交易规模为3641.3亿元，同比增长42.54%，约是2016年的4倍。
2021年12月12日，国务院办公厅发布了我国冷链物流领域的第一份五年规划《“十四五”冷链物流发展规划》，提出到2025年，初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络，基本建成符合我国国情和产业结构特点、适应经济社会发展需要的冷链物流体系。基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心、产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点设施网络。该规划的发布，明确了冷链物流顶层设计，确定了发展路径，冷链物流行业将迎来重大发展机遇。
根据国家统计局数据，2021年全年商品房销售面积17.94亿平，同比增速1.9%，销售金额18.19万亿元，同比增速4.8%。上半年商品房销售延续2020年下半年的繁荣景象，销售额和销售面积持续双位数增长，销售均价维持在1万元/平以上。6月后新房市场销售断崖式下跌，8月开始销售面积和销售额增速进入两位数负增长，并维持至年底。与此同时，房地产开发投资下半年持续低位运行，9月开始进入负增长，12月开发投资完成额同比下降13.9%，房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。土拍热度持续下降，受限于资金周转压力，民营房企缓拿地不拿地，31个重点城市二、三轮集中土拍显著遇冷，底价成交常态化。自2020年末出台“三道红线”政策以来，房地产调控持续加严，房企融资端、经营端现金流先后受阻，越来越多的房企违约，房地产行业在2021年下半年进入“寒冬”，正式步入探底阶段。
中央始终坚持“房住不炒”总基调，在2021年末召开的政治局会议和中央经济工作会议上，均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环健康发展。”在因城施策背景下，地方性政策转松改善的窗口有望打开。
新疆作为丝绸之路经济带核心区，是国家重要的能源储备基地。国家发改委的《关于新疆大型煤炭基地建设规划的批复》（发改能源[2014]387号）明确指出，新疆大型煤炭基地是我国煤炭生产力西移的重要承接区，由吐哈、准噶尔、伊犁、库拜四大区组成，包括36个矿区。根据中国煤炭工业协会于2021年5月29日发布的《煤炭工业“十四五”结构调整的指导意见》，在“十四五”仅有蒙东、陕北和黄陇、新疆基地产量目标有所放大，其中新疆产量稳定在3亿吨/年左右。随着国家能源开发（特别是煤炭资源）向西迁移，疆煤外运成为关键制约因素，铁路等交通基础设施建设已成为区域发展的重中之重。
正在建设的将淖铁路项目位于新疆自治区东北部，途径吐哈区内的淖毛湖、三塘湖及巴里坤三大矿区以及准嘎尔区内的西黑山和将军庙等矿区，贯穿“哈密-准东”两大国家级煤炭基地，区域内煤炭资源非常丰富，易开采且煤质好，适合发电及煤化工，大部分矿区已经进入大规模开发阶段，配套的煤化工、电解铝等产业也在快速发展中，将成为新疆发展的重要增长极。
为积极应对家居建材市场竞争日趋激烈、市场景气度不断下滑的变化，扭转美居物流园出租率持续降低、收入逐年下降的趋势，公司在着力打造KL星品汇网红新业态的基础上，积极响应辖区政府城市更新行动号召，借助美居物流园部分楼座被纳入乌鲁木齐市和高新区（新市区）政府2021年度老城区提升改造项目的契机，以“颠覆性”的转型谋划美居物流园改造升级。经过与政府充分沟通，公司全资子公司新疆亚中物流商务网络有限责任公司（以下简称“亚中物流”）与政府相关部门签订《房屋征收补偿协议》。公司有条不紊安排搬迁事宜，妥善安置搬迁商户，相关工作顺利实施。公司将借助美居城市更新改造项目，打造乌鲁木齐首个以公共交通为导向（TOD），集中央商务区（CBD）、旅游商务区(TBD)、休闲商务区（RBD）、中央居住区（CLD）为一体的特大型城市综合体，实现城市形象、经济效益和企业品牌“三箭齐发”。
2021年8月6日，亚中物流与新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称“广汇房产”）签订《股权转让协议》，收购广汇房产持有的新疆格信投资有限公司（以下简称“格信公司”）65%的股权，取得了格信公司的控制权。格信公司现有土地6,573.17亩，全部紧邻乌鲁木齐地窝堡国际机场，具有突出交通优势及土地综合利用优势，是临空经济示范区的核心区域。项目收购完成后，公司将根据自治区和乌鲁木齐市两级党委政府关于抢抓丝绸之路经济带“核心区”新机遇的总体要求以及高水平建设临空经济区的决策部署，打造“丝路之光”国际物流新城项目，建设新美居商贸物流园、汽车产业园、冷链物流园、特色文旅产业园、临空总部产业园，将格信项目打造成“一带一路”战略版图上的空港商贸物流的新锚点，临空经济产业新平台。目前，该项目已被列为自治区、乌鲁木齐“十四五”重点投资项目。
2021年，汇领鲜公司积极克服疫情冲击、招商受阻等困难，化危为机，充分利用自身软硬件优势，上线防疫赋码平台，在疆内首次实现货物转运实时跟踪溯源，被确定为乌鲁木齐市冷链食品集中查验仓，大幅带动了业务量提升，仓储业务出租率由年初的23%最高提升至91%，获得每月100万政府资金补贴，并获得中央财政500万元项目资金支持，有力保障了乌鲁木齐北站综合物流基地项目和冷链业务的稳步发展，公司向构建立足新疆，辐射全国的新疆农产品供应链体系，打造“一带一路”领先的生鲜供应链平台的目标迈出了坚实步伐。
2021年，面对房地产行业“寒流”，公司狠抓工程质量、进度管理和成本管控，保障了所有在建项目平稳有序。公司多措并举促进房产销售，在售的御园二期、成都雪莲天府、汇润城一期、颐景庭院、御锦城、汇茗轩、眉山汇茗城、桂林汇悦城等项目，得到市场积极回应。其中：雪莲天府项目创造性地把艺术与地产结合，打造艺术生活集群，取得了市场极佳反响，一年多时间即实现了基本清盘。御锦城项目以高品质、高标准赢得客户青睐，销量始终保持业内领先。
汇盈信保理公司有效转换业务模式，调整业务结构，在熟悉的领域对熟悉的客户开展业务，控制规模，加强清收，有效控制了经营风险。汇融通供应链公司积极创新业务模式，保持与大型央企、新疆龙头企业的供应链业务合作，取得明显成效。
公司以参股将淖铁路项目为抓手，稳步开展加强主业的各项工作，努力推动物流主业确立、战略转型，打开了未来发展蓝图。将淖铁路项目（股权占比18.92%）已于2021年4月份开工，预计2023年三季度建设完成，达到运营状态。该项目通过连接阿富准铁路、红淖铁路，打通“丝绸之路”北线铁路大通道，贯穿“哈密-准东”两大国家级煤炭基地，满足准东、三塘湖、淖毛湖矿区煤炭、煤化工产品、电解铝外运需求，成为北疆地区物资出疆的新通道，具有良好的盈利前景，必将为加快夯实物流主业，增强可持续经营能力打下坚实基础。
新疆承东启西，是“一带一路”的陆上枢纽，是丝绸之路经济带的核心区，同时也是推动西部大开发战略，构建国内国际双循环的重要一环，具有重要的战略地位，中央向来重视新疆建设，已出台多项政策助力新疆发展。乌鲁木齐市作为新疆自治区首府，区位优势突出，2017年新疆自治区政府发布的《丝绸之路经济带核心区交通枢纽中心建设规划（2016-2030年）》中指出，要将乌鲁木齐建设成为国际性枢纽，使其成为我国通往欧洲和中西亚的内陆枢纽，人流、物流、信息流聚集地。公司的物流业务主要布局在新疆，将充分利用“一带一路”的枢纽区位优势，积极把握西部大开发、国内国际双循环政策的重要机遇，在巩固和提升商贸物流园区业务基础上，发展运输、仓储、贸易和配送等业务，布局冷链物流，推动供应链管理，探索具有区域优势的新物流业态，以实现传统商贸市场向现代物流转型，创品牌物流，努力成为“一带一路”领先的供应链平台运营商。
公司控股股东广汇集团已连续五年入围世界500强，是第一个入围该榜单的新疆本土企业。广汇集团“能源开发、汽车服务、现代物流、置业服务”等产业并进，拥有广汇能源600256）、广汇汽车600297）、广汇宝信、广汇物流4家上市公司，本公司是广汇集团旗下现代物流产业平台。公司依托广汇集团在供应链中的重要地位及其掌握的大量客户资源，充分发挥“资源+市场”优势，大力发展供应链业务；高效串联广汇集团优质资源，充分发挥产业协同优势，应对房地产行业新常态，精准切入商业管理优质赛道，“房产开发+商业管理”双轮驱动模式渐入佳境。
美居物流园位于新疆首府乌鲁木齐市苏州路，距离高铁站5公里，距离机场12公里，拥有一流的交通条件和突出的区位优势，是乌鲁木齐市城北新兴的商业中心，具有较好的人气和较高的商业价值。美居物流园在成功打造全新体验式商业街区—“KL星品汇”后将加速改造升级、优化业态组合，提升客户体验与服务，构建新的核心竞争力。2021年3月16日，乌鲁木齐市新市区人民政府发布《新疆广汇美居物流园老城区提升改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告》[乌高（新）告(2021)6号]，美居物流园区部分楼座纳入乌鲁木齐市政府、高新区（新市区）政府2021年度老城区提升改造项目，属于乌鲁木齐市政府重点项目，美居物流园有望通过城市改造实现全面升级，成为乌鲁木齐市的新地标。
北站冷链物流基地项目位于乌鲁木齐市国际陆港区核心区域，紧邻临空经济示范区，区位优势明显，交通便利，距离乌鲁木齐空港3公里，距离乌鲁木齐火车北站3公里，距离乌鲁木齐火车西站7公里，且铁路专用线直达，拥有突出的区位优势。公司将充分发挥区位条件优势，着力将该项目打造为“以冷链仓储和常温仓储为基础，以物流信息服务为纽带，以城市配送体系为延伸”的全链条智慧型物流基地。
格信“丝路之光”项目位于临空经济示范区。乌鲁木齐临空经济示范区规划范围135.6平方公里，立足新疆地处亚欧腹地的优势区位，依托乌鲁木齐机场的门户地位，联动综合保税区、国际陆港区等外向型功能区，建设成面向亚欧开放合作、引领西北地区创新驱、示范乌鲁木齐生产、生活、生态融合发展的丝路空港城，打造成新疆经济社会新的创新增长极，成为“人产城融合发展，临空产业特色鲜明，配套设施完善，生态环境优美”国际一流临空经济区。
为应对家居建材商贸流通行业市场环境和发展趋势的转变，公司管理团队积极创新商业模式，挖掘新消费潜力，对美居物流园K、L座进行改造，打造的“KL星品汇”引领乌鲁木齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流，是全新的体验式商业业态，吸引力和客流量大幅提升。后续公司将借助美居物流园被纳入乌鲁木齐市老城区提升改造项目的契机，助推公司由传统家居建材市场的管理向多样化的商业管理业务转型。同时，公司将在家居建材商贸流通行业多年积累的招商、运营经验适时导入冷链物流业务，并形成新的竞争优势，加快确定市场领军地位。二、报告期内主要经营情况
公司全年实现营业收入33.17亿元，同比下降24.51%；实现归属于上市公司股东的净利润5.73亿元，同比下降30.46%。三、公司未来发展的讨论与分析
2022年1月，乌鲁木齐市规划局发布《乌鲁木齐临空经济示范区控制性详细规划及概念性城市设计》，聚焦“大枢纽、新制造、优服务”三大功能板块，坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，目标将乌鲁木齐临空经济示范区建成为“人产城融合发展、临空产业特色鲜明、配套设施完善、生态环境优美”的国内一流临空经济示范区。届时乌鲁木齐临空经济示范区将形成“一心、一轴、六区、一廊”的空间结构，其中，“一心”为空港核心；“一轴”为空港产业发展轴；“六区”为高新技术与高端制造产业区、临空现代服务业区、航空物流区、保税物流区、两港联动物流区、城市生活区；“一廊”为北侧生态景观廊道。依托突出的区位优势和政策大力支持，乌鲁木齐临空经济示范区短期仓储、商贸物流产业先行，中长期高端制造产业集群、供应链物流需求爆发可期。公司在临空经济示范区中的“丝路之光”国际物流新城项目将依据政府的最新规划，紧抓发展机遇，布局建设。
随着2021年底我国冷链物流领域的第一份五年规划《“十四五”冷链物流发展规划》的发布，冷链物流顶层设计已经明确，发展目标和路径确定。2022年1月11日，国家发改委印发《国家骨干冷链物流基地建设实施方案》，对“十四五”时期国家骨干冷链物流基地布局建设作出系统安排。2022年2月18日，供销总社发布《全国供销合作社“十四五”公共型农产品冷链物流发展专项规划》。2022年2月22日一号文件《中共中央国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》发布，指出“推动冷链物流服务网络向农村延伸，整县推进农产品产地仓储保鲜冷链物流设施建设，促进合作联营、成网配套。”中央层面重磅政策持续落地，冷链物流行业迎来重大发展机遇。与发达国家相比，我国食品冷链的运输率和腐损率仍存在较大差距，在政策的助力下，冷链物流行业将会迎来快速发展期。
根据《国家骨干冷链物流基地建设实施方案》，“十四五”期间，将围绕支撑构建“四横四纵”的国家冷链物流骨干通道网络，结合农产品生产、流通空间格局、大型消费市场以及冷链物流基础设施区域分布，依托国家骨干冷链物流基地承载城市开展基地建设。其中，“四横”大通道中的北部大通道承载城市包括新疆维吾尔自治区八个区域，分别是乌鲁木齐、吐鲁番、石河子、巴音郭楞（库尔勒）、阿拉尔、阿克苏、伊犁、喀什，新疆冷链物流行业也迎来了重要发展机遇。公司北站冷链物流基地项目位于乌鲁木齐市国际陆港区核心区域，紧邻临空经济示范区，区位优势明显。
2月10日，中国人民银行公布数据显示，1月人民币贷款增加3.98万亿元，1月社会融资规模增量6.17万亿元，两个单月数据均创出历史新高。信贷、社融“开门红”说明货币政策工具正在“充足发力、精准发力、靠前发力”，稳增长政策发力的效果明显。2022年以来，从房地产政策层面看，一方面，在因城施策背景下，政策暖风频吹，地方政策持续转松，多地下调房贷首付款比例，下调房贷利率，放宽限贷标准；另一方面，在2月24日国务院新闻办举行“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”上，住建部定调2022年房地产政策，要求坚持“房住不炒”，保持行业稳定运行，加快保障性租赁住房建设。因此，政策是局部有松，全局以稳为主。
随着房地产行业增速下滑，物业和商业管理等存量物管业务对房地产企业的战略重要性持续提升，多元化业务探索（物管、商管、物流等）成为众多房地产企业战略重点之一，此类业务需求长期存在，现金流稳定，有望成为房地产企业的第二成长曲线。根据国金证券不完全统计，2021年上市物管公司在并购方面的现金支出合计超过300亿元人民币，相较2020年翻了一倍以上，并购热潮显示着物管板块仍属于黄金赛道，行业整合加速，头部公司加快扩大规模、加深密度，进而更快地打通可行的更多的社区增值服务。
2022年1月18日，国务院发布《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》，提出“加快提高中西部地区铁路网覆盖水平。加强资源富集区、人口相对密集脱贫地区的开发性铁路和支线铁路建设。”将淖铁路途径新疆能源富集区域，建成后连接阿富准铁路、红淖铁路，打通“丝绸之路”北线铁路大通道，对促进疆煤外运、畅通疆内外物流具有重要意义。2022年3月，乌鲁木齐维吾尔自治区发展改革委明确全区将聚焦水利、交通、电力、信息化等重点领域，进一步加快推进重大基础设施项目建设，重点推进将淖铁路项目、乌鲁木齐机场改扩建工程等项目建设。
公司将继续发挥“一带一路”的枢纽区位优势，积极把握西部大开发、国内国际双循环、“十四五”冷链物流发展规划等政策的重要机遇，牢固树立和贯彻“质量、创新、安全、绿色、协调”的发展理念，以全面提升发展质量为核心指导思想，以着力提高经营管理水平，全面提升发展质量为发展主线，巩固和提升现有商贸市场业态，发展运输、仓储、贸易和配送等业务，着力布局冷链物流、推动供应链管理、拓展商业管理业务，探索具有区域优势的新物流业态，实现传统商贸市场向现代物流转型，创品牌物流，努力成为“一带一路”领先的供应链平台运营商。
2022年，宏观经济形势依然严峻、复杂、多变，挑战与机遇同在，困难与希望并存。公司将牢固树立“全面提升发展质量”指导思想，紧抓“重大项目、主业转型”两条主线，以“提质升级”为目标，创新经营思路，严控各类风险，完善治理结构，“精、细、准”地扎实做好各项工作，抓住机遇推进上市公司物流主业转型战略落地,推动企业稳中有进，不断提升发展质量。
1、全力推进主业转型落地。要积极配合做好将淖铁路建设关键期的保障工作，确保项目完成年度投资任务，严格按照计划进度推进项目建设。提前做好将淖铁路后续运营的准备工作。积极通过参与将淖铁路的投资建设和运营准备工作，寻找新资源，挖掘新业态，打造优势突出、服务专业的物流品牌，加快推进广汇物流主业转型战略落地。
2.狠抓冷链业务提升。汇领鲜公司借助疫情对监管仓有利需求，加大招商力度，提高运营效率，在保持现有出租率的基础上进一步提升出租率及知名度。要以冷链仓储业务为依托，充分发挥新疆资源优势、技术优势、规模优势及疫情期间打造的品牌优势，积极推进与连锁商超、生鲜龙头企业、大型农产品贸易商等企业的合作，逐渐形成连接上下游的自贸供销体系。进一步加快发展生鲜供应链平台业务，协同中央厨房、城市配送、零售终端等社会性资源，形成完整的生鲜供应链线上、线．谋划好格信项目。谋好篇，布好局，最大限度发挥临空经济优势，加快推进“丝路之光”国际物流新城项目筹划、准备工作，合理做好汽车产业园、临空物流港、配套住宅等前期项目的联动开发，做好开局，为该项目后续高质量发展奠定基础。
4.进一步优化保理和供应链业务。汇盈信保理公司和汇融通供应链公司在确保资金安全的基础上，充分发挥公司资金优势和客户资源优势，优中选优，控制规模，有效降低经营风险，提升经营质量。要加快对存量风险业务的处理，加大清收力度，抓住熟悉领域的低风险业务机会，保持业务稳定。
5.加快推进房地产去化。公司存量房地产项目要始终坚持质量为中心，以成本管控为抓手，以需求为导向，充分发挥存量地产项目地段好、定位清晰、成本低的内在优势，创新营销模式，加快去化。全力确保御锦城、桂林汇悦城项目、雪莲堂项目高品质交付，其它在建项目将保持合理进度，为销售工作提供有利条件。
6.不断提升商业管理能力和水平。商管公司要针对疫情后商业特点，进一步提高招商及服务水平，加强落实稳商、扶商措施，提升在管项目品质，增强项目吸引力。要全面创新管理模式，推行项目内部“承包制”，充分激发项目内生动力、管理活力、创效潜力，实现目标管理资源收益的最大化。成立专业的前置服务团队，积极做好美居升级改造、新疆格信“丝路之光”、成都雪莲天府商业等重大项目策划、定位、招商、运营等工作，提升项目价值。
新冠疫情仍在持续，国际环境不确定性增加，国内经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”，为应对外部冲击和经济波动，宏观调控措施将有可能更为频繁。政府宏观政策调控对国内房地产市场的影响举足轻重。国家根据房地产行业发展状况利用行政、金融等多种手段对房地产的需求和供给进行调节，对房地产行业的发展产生较大影响。如当前严厉的房地产调控政策持续时间较长或更加收紧，可能会对公司存量地产项目的开发和销售产生不利影响，并带来项目投资收益下降的风险。
公司的冷链物流、商业管理、房地产开发等业务受下游市场需求及自身发展状况的影响，呈现一定的周期性特征。我国国民经济的波动、宏观调控政策等因素的变化也会给上述行业带来周期性波动的风险。在经济下行以及行业调整周期中，可能会出现需求不振、价格下降、入驻率不足、盈利能力下降等现象。虽然公司过去几年实现了稳步发展，表现了较强的抗风险能力，但公司若不能有效应对行业未来周期波动，将面临盈利周期性波动的风险。
公司的冷链物流、商业管理、房地产开发等业务所在区域的市场竞争形势不断加剧。公司具有一定的规模优势、管理优势、信誉和品牌优势，并且区位资源优势明显，竞争力也不断加强。但是，如果公司不能利用自身的优势，抓住行业发展新趋势，并保持并提高现有的市场地位，将面临现有市场份额下降的风险。
公司的投资性房地产采用公允价值模式进行计量，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。因此，若未来公司持有的投资性房地产出现公允价值大幅下降的情况，将直接影响公司未来损益。
